一、概述
物流园区调查报告区域经济开展服务的准则
物流园区的布局规划有必要根据为经济中心城市所在区域供应高效、方便物流服务的思维，经过科学合理地规划建造物流园区，构筑高效率的区域现代物流体系，促进区域经济的快速和均衡开展。其布局规划应根据以下几点：一是满意经济中心城市及其经济辐射区域的制造业的需求，构成出产资料的供应和配送基地；二是服务经济中心城市及经济辐射区域的商业体系的要求，构成商业体系一起的货品贮存基地和归纳加工配送中心；三是为经济区域的物资转运供应方便、高效的服务；四是经过使用物流园区一起的区位和归纳交通网络优势，扩展经济区域的进出口贸易，增强经济区域的敞开程度；五是经过发挥物流园区的物流服务辐射功用，满意经济区域对加工服务才能的较高要求。
2）按经济区域规划的准则
现在，我国物流园区的布局规划大都依照行政区域来进行，这首要有两个方面的原因：一是我国现有的职业、部分和区域切割等体制性坏处；二是按行政区域规划建造物流园区在物流现状调研和规划数据的取得上具有便利性。
3）经济上的合理性准则
物流园区的布局规划有必要以最小的价值，完结物流资源、物流服务才能的最佳装备，确保物流服务的供应才能、供应结构、供应质量与经济中心城市及其经济影响区域的工农业出产、高新技术工业开展、商贸流转所要求的物流需求相习惯。规划布局物流园区时，一方面有必要考虑物流需求在必定规划内的充沛、有用和可持续性，另一方面有必要促进现代物流的供应者能够发挥规划优势和专业化专长，尽力下降运营本钱，整合和和谐物流体系原材料收购、运送、贮存、保管、包装、装卸、流转加工、配送、物流信息等要素，以最小的支付，做到物流体系呼应更快、服务水平更高，为客户物流服务的本钱更低，完结物流需求与物流供应的均衡开展。能否招引物流企业进驻物流园区是决议物流园区规划建造胜败的要害，在承认物流园区的数量、用地规划和选址时，有必要以物流现状剖析和猜测为根据，按物流需求量的巨细，归纳考虑影响物流企业布局的各种要素，挑选承认最佳数量、最佳地址和最佳规划
4）经济地理的可行性和地域散布的均衡性准则
一个成功的区域现代物流体系开展规划中，有必要使其每一个规划布局的物流园区对其服务规划内的各个经济部分有充沛的影响力和辐射力，使经济区域内各部分经过物流园区的服务功用彼此维系，各个物流园区间物流信息晓畅、方便，物流活动高效，每一个物流园区都能完结物流产品、物流服务的合理、高效、及时、精确地输入、输出和中转。为削减物流产品在途运送间隔，削减流转环节，节省流转费用，要求规划布局的物流园区在与经济中心城市的总体布局和城市空间结构相和谐的根底上，尽量接近出产地或许消费地，以确保现代物流供应者以相对低价的服务本钱为出产商和消费服务商服务。
地域散布的均衡性要求每一个物流园区有必要在经济区域规划内，依照区域物流需求与出产、消费才能相习惯的准则，进行合理分工、科学定位、均衡散布，确保相邻物流园区辐射和影响规划不相重复和穿插，不能均匀撒网、功用相同。
5）经济效益、社会效益和环境效益相一致的准则
物流园区的布局规划应归纳考虑招引物流企业的入驻、缓解城市交通压力、减轻物流对环境的晦气影响等多种要素，到达经济效益、社会效益和环境效益的一致。然后，一方面推进区域经济的持续开展，另一方面又为城乡居民发明杰出的作业日子环境，满意区域经济可持续开展的要求。
6）一致规划、恰当超前、远近结合、分期施行的准则
物流园区规划同其他规划相同，具有必定的超前性，特别是我国现阶段规划建造物流园区，超前于我国物流中心、配送中心与物流业开展阶段，旨在引导物流中心、配送中心在空间上合理散布并为其未来开展供应牢靠的用地确保。但任何盲意图、不契合实践的超前都或许形成不必要的资源糟蹋，因而有必要坚持适度超前的准则，客观科学地知道区城物流业开展水平和开展前景，结合区域实践，合理承认物流园区的数量、用地规划以及建造费用、运营费用等各项资金投入规划，使物流园区布局规划建造有计划、分阶段、分进程进行。园区规划应与城市总体规划和土地使用总体规划保持一致，与其他有关规划相和谐，契合城市用地空间的一致布局，满意地域合理分工与协作的要求。我国物流业跨职业、跨部分、跨地域的特性决议了物流园区用地触及到多种城市用地类型，因而，在充沛使用已有仓储用地条件下，应处理好物流园区与其他用地之间的联系，防止不必要的用地结构调整和利益主体间的抵触。一起还应看到，现代物流业的开展水平是物流园区存在的条件和根底，现在我国现代物流业的蓬勃开展只局限于一些区域经济中心城市，许多中小城市对现代物流业和配送中心的说法都还很生疏，这些中小城市现阶段是否有必要规划建造物流园区应根据本城市开展的实践需求和条件，结合物流园区规划建造的基本条件深化充沛地剖析证明，防止物流园区的盲目规划建造。
7）商场化运作准则
规划建造物流园区，既要由政府牵头一致规划和辅导和谐，又要坚持商场化运作的准则。应该依照“由政府搭台，企业唱戏，一致规划，分步施行，完善配套，搞好服务，商场运作”的企业主导型商场化运作方式进行规划，政府要依照巿场经济要求转变职能，强化服务。逐渐树立起与世界接轨的物流服务及办理体系。物流园区的运作以商场为导向，以企业为主体，在物流园区的功用开发建造，企业的进驻和资源整合等方面，都要靠物流园区优秀的根底设备、先进的物流功用、健康的日子环境和周到有用的企业服务来招引物流企业和出资者一起参加，真正使物流园区成为物流企业公平、揭露和公平竞赛运营的渠道。
3、物流园区布局规划的程序
物流园区的建造是一项杂乱而长时间的工程，出资大、收回周期长，很难在短期内完结盈余，加上商场竞赛愈来愈剧烈，因而物流园区的规划作业也益发显得重要。根据国内外先进的物流园区规划经历和实践，经过对我国物流园区建造规划进程的理论研究和实践剖析，总结出合适我国物流园区规划的流程。
1）物流商场剖析
首要包含物流需求剖析、商场竞赛剖析及物流实践剖析等。经过定量与定性相结合的商场剖析，了解物流园区周边区域的经济开展状况、商场需求、根底设备建造及服务竞赛等状况，把握区域经济开展所发生的实践的和潜在的运送、仓储、配送及流转加工等的物流需求量，根据区域久远和近期的物流量，承认物流园区久远和近期的建造规划。
2）物流园区的战略定位
根据物流园区服务方针的特征、辐射规划的巨细、买卖产品的职业特征、赋有特征的服务和人文概念的精心规划等要素进行科学的战略定位。规划者在进行战略定位时，可选用SWOT剖析法，对物流园区的全体优势、下风、时机和要挟的剖析。剖析进程中，若空港、海港、公路货运站场等某类服务，在整个园区中占有较大份额，还有必要进行专项SWOT剖析。
剖析的首要效果是协助运营决议计划者清楚内外部环境，提出开展物流园区的使命、前景方针、各阶段建造方针和竞赛战略，然后进行精确的战略定位。物流园区规划进程中，可考虑以下几种竞赛战略:充沛使用保税物流中心的功用，完结对进出口通关和行政办理的高效率；充沛使用和拓宽现有的物流信息体系，打造强势的世界物流信息渠道；充沛使用世界贸易方针，树立特征的欧美产品专业集散地，拓宽世界物流事务；充沛使用现有入驻园区企业的优势和物流需求的特征，促进职业供应链的竞赛力提高，集聚工业的物流，完结工业链的成型和优化。
3）物流园区的功用规划
物流园区的基本功用包含以下几个方面：归纳功用:园区具有贮存、包装、装卸转移、流转加工、运送办法转化、信息、调度、配送等功用，具有归纳各种物流办法和物流形状的效果；专业功用:集装箱拼装箱功用、运送配装和中转功用、配送加工功用；集约功用:集约了物流主体设备和有关的办理、通讯、商贸等设备；信息、买卖功用:会集聚集物流信息，操控物流进程，施行会集办理；存储功用:经过会集库存能够相对下降库存总量，完结有用库存调度，然后能够充沛发挥仓储功用，削减工商企业对库房的出资；运功用:有用集约公路、铁路、水运、空运，完结归纳运送、多式联运的最有用转化；服务功用:包含出产、日子和泊车服务几个方面，供应金融、稳妥、工商、税收、设备检修等全方位的配套运送车辆服务等，归于出产方面的辅佐服务功用。因而，根据物流园区的基本功用，能够分为仓储区、加工区、增值区、买卖展现区、归纳服务区、行政区、商业区、住宅区等功用片区。
物流园区功用规划时，首要选用自顶向下的办法。首要承认物流园区的规划准则，对物流功用规划所触及的中心要素进行罗列和剖析，然后对整个物流园区规划分为几个功用区域，如仓储区和归纳服务区，决议计划者根据实践需求，为每个功用区域命名、界说、分配相应的面积、引进相关设备、设备和信息体系。终究是对物流园区的中心流程进行界说和描绘，流程包含:集装箱服务、出产原材料供应和配送、日子资料收购和配送、保税物流作业、空港/海港/铁路物流服务流程等。
4）物流园区的设备规划与布局规划
根据物流园区的战略定位和运营方针，在已承认的空间场所内，根据规划与布局的准则，考虑从货品的进入、拼装、加工比及货品运出的全进程与物流的密切相关程度，将人员、设备和物料所需求的空间作最恰当的分配和最有用的组合，以取得最大的经济效益。一起，还要为园区的进一步开发做出相应的开发计划。
5）物流园区的商业计划
商业计划首要包含物流园区办理公司的安排架构和责任、物流园区事务方式、收益猜测、客户剖析、园区出售/商场推广战略、出资收益及危险点评等概要剖析。商业计划拟定的意图，是让物流园区出资和运营办理者规划公司的事务方式和办理方式。
6）物流园区的运营方式
在完结以上园区规划进程后，终究承认园区的运营方式。物流园区的运营办理方式是指物流园区为完结开展方针而采纳的决议计划、安排、运营与办理方式。采纳哪种运营办理方式，直接取决于开发建造方式。一般说来，选用政府主导的经济开发区方式和政企联合开发方式的物流园区，其运营办理方式可采纳办理委员会制；选用政府规划物流企业一起开发方式的物流园区，其运营办理方式可采纳业主委员会制；选用大型物流企业主导开发方式的物流园区，其运营办理方式可采纳运营办理公司制；选用物流（或工业）地产商开发方式的物流园区，其运营办理方式可采纳物业办理制。
4、物流园区内部功用区规划
因为物流园区内部功用模块规划首要面向客户的物流服务需求，因而规划时首要的使命便是对客户的需求进行剖析，结合物流园区周围辐射效应状况来细分商场和清晰功用类型；其次是进行功用定位和模块规划，将独自的涣散的物流服务模块整合和集成为一个完好的物流园区功用结构；再次便是对物流园区各功用体系进行布局和放置，然后给出对规划计划的点评。
5、物流园区路网的规划
物流园区道路网的规划建造要习惯园区的空间开展结构，满意园区的交通运转要求。物流园区的不同规划、不同服务方针以及不同的开展时期，对道路网有不同的要求，物流园区道路网规划布局要考虑以下几个准则：一是与园区用地布局相和谐；二是满意园区交通需求；三是快速集散与恰当涣散准则；四是与城市全体路网规划相习惯。